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关于三四五线城市房价大涨的再探讨

天下霸者 2018-2-28 09:22 32 0

摘要:  过完年后,看到满屏都是还乡札记,关于三四五线楼市暴涨、后悔没有多买几套的消息。包括国家统计局的消息,都是一二线房价继续下跌,而三四线继续上涨。  后台有粉丝询问我对此的看法。其实,我之前已经多次表达了 ...

过完年后,看到满屏都是还乡札记,关于三四五线楼市暴涨、后悔没有多买几套的消息。包括国家统计局的消息,都是一二线房价继续下跌,而三四线继续上涨。

  后台有粉丝询问我对此的看法。其实,我之前已经多次表达了规避三四五线城市的观点,这个观点到今天也不变。相反,越是大家觉得三四五线涨得猛,我越是想离它远一点。

  再次讨论之前,先说明一点,只讨论纯投资,如果是有实际需求,比如自己或者未家人改善居住条件,或者是买套房子为了将来告老还乡有个落脚点,那不在讨论范围。如果真的需要,我也毫不犹豫的返乡置业,但那一定不是因为我想靠它赚取更多的增值。

  怎么看待三四五线城市的楼市,我建议使用四个判断标准,来作为是否构成投资价值的参考。

  第一是划分标准。

  严格上说,在现在的环境下,对城市进行继续一二线和三四五线的划分标准,是不妥当的。真正适合未来的划分标准应该是“都市圈内的城市”和“都市圈外的城市”。有的小城市本身不怎样但就因为在都市圈内,可以获得大都市的需求外溢,它的表现可能会比边缘区域省会城市都强劲。

  所以,如果想懒一点,做投资可以这么选:在都市圈内的城市,不是所有的城市都值得投资,但都市圈外的城市,往往大部分都不值得投资。(当然会有例外,不过个体的能力精力有限,我觉得选择都市圈内的市场去研究就够了)。中国现在和未来的趋势,人口聚集到都市圈内,这已经是被证明了事实。

  这样来做区分,对个人的置业选择,是非常有现实意义的。按照这个标准划分,中国真正值得投资的城市,也就那10%或者60来个吧。当然不能说,这样的划分就一下子另外的90%剔除掉了,但至少可以让你大略的选择方向很清晰。

  第二,要考虑清楚“三四五线”城市的房价上涨是什么带来的,是真实需求的增长,还是人为制造出来的,或者更多只是货币现象。

  这是最重要的问题,关切到我们怎么去理解这一轮三四五线房价的大涨。

  目前的信息,还是比较缺乏对三四五线城市房价大涨的综合分析。有的观点认为是纯粹是棚改带来的,有的认为是消费升级。我个人的看法是三者的合力:居民本身的真实需求(改善性需求、返乡置业需求)+去库存政策+棚改货币化安置政策(PSL)。

  而我们应该进一步区分,三四五线城市房地产量价齐升,到底是来自真实需求增加的因素多一点,还是来自货币宽松政策以及PSL的多一点。我倾向于认为是后两者。原因很简单,不如此判断,我们无法解释,为何有些人口净流出的国家级贫困县,房价也能出现大幅度上涨。那是违背规律的。

  去库存政策,包括不限购、不限贷以及低利率,这是房地产市场宽松的货币政策。我们都清楚房地产和货币政策的关系,那么,到如今,在都市圈内,基本上全部都在去杠杆。但在都市圈外,依然有很多城市在推行宽松的“去库存”政策。这个政策无论是在一二线还是三四五线,都对需求端产生了明显刺激,这一点不需要深究了。

  棚改货币化安置政策,拆迁不给房子了,给钱。你拿到钱,还是要去买房子。等于是:棚改货币化的政策,把存量需求转化为了增量需求,等于棚改“制造”了新增的房地产需求。

  那么,政府给棚改户的补偿款从哪里来,PSL(抵押补充贷款)。完整描述是:央行通过PSL向国开行发放贷款,国开行通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款,地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款,地方政府拆迁卖地后偿还国开行贷款,国开行偿还央行贷款,形成资金流的闭环。

  其实就是QE,相当于是货币政策针对三四五线小城市的定向宽松,就是通过政策设计向三四五线小城市的房地产市场提供流动性。国家开发银行以低利率向央行借钱,地方政府以低利率向国家开发银行借钱,最终转化为补偿款给到了棚改拆迁户手里,他们又拿着这笔钱流入到了商品房市场里去。

  也即是说,三四五线房价的上涨,得益于双重的货币宽松政策。它体现出的更多是货币现象,来自真实需求的支撑,当然有,但不够多,更远远不足以支撑房价翻倍式的暴涨。关于这个有大量的券商调研论证了,大家可以看一下PSL自2014年推出以来规模的暴增,就可窥一斑了。虽然说国开行公开称:三四线房价上涨和棚改无关。但是看这份图就明白了。

  好几家机构测算,棚改对房地产住宅销售的带动达到20%甚至更高。

  另外一个,看国开行这几年的棚改专项贷款变化:2013年棚户区改造发放贷款仅为1060亿,而2014年(即PSL推出当年)增长近3倍至4086亿,2015年、2016年继续增长至7509亿、9725亿(2017年相关数据尚未披露)

  PSL的规模也是一样,暴增。2014年,央行提供PSL资金3831亿元,2015年-2016年增为6980.89亿、9714.11亿,但2017年预料会出现较为明显的下降。

  第三个,你要考虑机会成本。机会成本是你放弃的那个最高价的东西。同样的一笔钱,投到三四五线就意味着放弃投到一二线,投到股市就意味着放弃投到一切地方的楼市。到底投到哪里是正确的,这需要调查需要判断,对三四五线城市楼市后续的判断。

  我非要去投资可不可以,那当然行。中国还是有一些小城市,跑赢个货币贬值是没有太大问题的。但考虑一下机会成本,我不觉得他们比买一只好股票获得的收益更大。如果考虑到第四点要素,就更好判断了。

  第四个,你需要考虑可持续性和流通性,这是最重要的一个指标。

  假如城市的人口没有显著增加(甚至持续流出),产业结构没有明显优化,没有新的企业投资进来或者没有成长起来有竞争力的企业,仅仅是政策面以及资金面的变化导致了价格的波动。那么,我们唯一需要考量的是,这种政策面和资金面的变化会否一直持续下去,以及它会否存在边际效益递减。

  首先,去库存的政策显然不具备可持续性,远期有没有那么多需求支撑,关键还是要看人口与购买力的变化。其次,棚改货币化安置照目前看会持续至少到2020年,这是未来最重要的楼市生力军。

  但有个问题,像现在这样三四五线的房价飞涨,意味着什么。意味着地方政府给到棚改户的补偿款也会继续升高,否则棚改户不干。从研究机构的调研来看,各地给棚改户的货币补偿显著高于市场价。这意味着即便是棚改规模持平,投入到棚改的货币化补偿,未来也都会继续上升。但借来的钱总归是要还的,怎么来还?最终,这意味着地方政府必须要卖更多的土地以及把土地价格抬高,否则还不了贷款。

  所以,走到最后,我们会发现,本来是民生工程、保障工程的棚改,最终可能会演化为加剧地方对土地财政的依赖。在初期,它对房地产市场当然会有明显的拉动作用,但走到后期呢……如果当地的经济增长没有真实起色,如果居民收入没有持续性改善,那么,它就是击鼓传花的游戏。这是三四五线城市和一二线城市,哦不,都市圈外的城市,和都市圈内的城市,最为本质的不同。

  谈到流通性,即是二手房的流通性。目前媒体集中火力报道的,多数是新房价格的波动,但少有报道触及那些三四五线城市二手房流转的情况。我并不是说三四五线城市的二手房一定就卖不掉,但无论是从供需关系还是消费习惯看,大部分的三四五线城市,都并不缺房子,人们也都喜欢买新房子。

  所以,无论新房价格涨多少,对你来说,如果是纯投资,那么真正要考虑的是,卖不卖得掉。我认为基于第三点,未来并不乐观。如果二手房能够很好的变现,那么要基于这样的前提:假定经济与人口条件不变,地方政府缩减土地与房屋供应,这样会迫使大量的棚改需求进入购买二手房。但那显然不可能,因为地方政府必须要卖地还债,只要地卖出去,就意味着未来会有源源不断的新增房屋供应出来。

  这个时候,我们就会发现,还是要回到根本上:考察每一座城市的房地产到底值不值得投资,重点都是考察其长期的房屋供求关系。这个关系不难看到,你可以使用套户比——这个指标是判断现期房地产市场是否饱和,也可以测算土地库存——这个指标是判断远期房地产市场空间。

  以上是我对在三四五线城市买房的看法,它未来会如何我不知道,从绝对值看,大部分小城市的房价都不贵,未来成本上升也会推动它的价格上涨。但是从投资的角度,没有必要花很多脑细胞。


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